Кредит с залогом жилья: легкий способ потерять квартиру

Причины такого поворота рынка кредитования очевидны. Вслед за ключевой ставкой ЦБ России сильно выросли банковские ставки. Инфляция и общий рост цен привели к тому, что долговая нагрузка заемщиков часто становилась чрезмерной.  Банки, которые не любят рисковать, в таких условиях стали предлагать потребительские кредиты под залог. На первый взгляд это было даже удобно. За счет заложенного имущества банки предлагали кредитный лимит выше, чем можно было бы дать, к примеру, учитывая только доходы клиента.

Банки гораздо охотнее выдают крупные кредиты, если у клиентов есть ценное имущество, подходящее для залога. Поэтому всё чаще залогом банковского кредита становится жильё. Для финансово-кредитного учреждения это эффективный способ компенсировать риски в случае проблем с возвратом денег. А вот кредиторы,  потеряв прежний заработок, и лишившись возможности гасить хотя бы минимальные платежи, могут остаться без своего единственного заложенного жилья. Такие бытовые катастрофы происходят часто. При этом нет разницы, с каким банком, государственным или частным, заёмщик имеет дело. 

К примеру, за несколько лет до пандемии ковида один наш читатель взял в солидном государственном Россельхозбанке потребительский кредит на 20 лет в несколько миллионов рублей. В залог он предложил банку свою большую квартиру в центре Москвы. Деньги ему были нужны для развития бизнеса. Три года он аккуратно переводил деньги банку, досрочно выплатив три с половиной миллиона. Потом началась пандемия ковида и карантин, в результате чего бизнес заёмщика пошатнулся. Он, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 106-ФЗ попросил банк предоставить ему кредитные каникулы, или реструктурировать долг. Россельхозбанк ему отказал. В результате, квартиру стоимостью более чем в полторы сотни миллионов рублей банк выставляет на торги. 

Несоразмерность полученного кредита и стоимости заложенной квартиры, по наблюдению финансовых экспертов, стала привычным явлением.  Предположим, гражданин отдает в залог собственную недвижимость, которая является его жильем. В случае нецелевого потребительского кредита риск получается несоразмерный. Скажем,  заемщик потратил взятые деньги, за месяц. А потеряли недвижимость, на которую зарабатывал много лет. Кредит под залог жилого помещения имеет довольно неприятную особенность. При обычном кредите банк может взыскать с заемщика, признанного по суду должником, его собственность. Взыскание не распространяется на единственное жилье должника. 

К примеру, дом, квартира или другое жилое помещение считаются единственным жильем при том условии, что у владельца нет в собственности другой недвижимости. Единственное жилье защищено законом. В том случае, если приставы открыли исполнительное производство в отношении должника, то принудительное взыскание не затронет такую недвижимость. Правда, такое ограничение не распространяется на залоговую недвижимость. Если заемщик не выполняет условия договора, залог можно забрать вне зависимости от того, единственное это жилье или нет.

Кредиты под залог квартиры, рискованный для заемщика и безопасный для банка, дает финансовому учреждению большие возможности для злоупотреблений. Но и законных способов хватает. Список совершенно законных причин для лишения заемщика единственного жилья, довольно короток. Прежде всего, это невыплата кредита, которая практически сразу влечет исковое заявление в суд, и продажа заложенной квартиры на торгах. Кроме того, заёмщик может лишиться заложенной квартиры из-за высоких процентных ставок, которые при заключении договора он не учитывал. Также, клиента банка могут подвести скрытые комиссии и платежи. К примеру, банки могут использовать сложные юридические формулировки в договорах, что затрудняет понимание клиентами всех условий кредитного договора и рисков.

Полузаконных способов лишить заемщика квартиры немного больше. К примеру, непрозрачные условия кредитования даёт банкам возможность завышать процентные ставки, вводить скрытые комиссии и платежи, которые, на первый взгляд, не указаны в договоре. К этому же приему относятся ссылки в договоре, напечатанные мелким шрифтом. Также, банк может недобросовестно оценить закладываемую недвижимость. Обычно цену квартиры или дома в кредитном договоре специально занижают, чтобы банк мог получить больше прибыли при изъятии залога.

Максимального внимания заслуживают зафиксированные в договоре условия изъятия залога. Недобросовестные банки могут включать в кредитный договор условия, позволяющие изъять залог даже при незначительных просрочках. Безусловно, это будет проявлением несправедливости по отношению к заемщику. Как правило, суд в таких случаях становится на сторону банка.

В некоторых случаях банк необоснованно увеличивает процентную ставку. Сделать это можно только в том случае, если такая возможность должна быть учтена в кредитном договоре. Пользуясь этим пунктом соглашения, банки могут увеличивать процентную ставку без достаточных оснований, фактически лишая заёмщика расплатится.

Еще одним способом поймать заёмщика в кредитную ловушку становится навязывание дополнительных услуг. Обычно банковские сотрудники ставят условием выдачи кредита заключение договора страхования жизни в «прикормленной» страховой компании. Страхование не является необходимым, а ставки страховой компании, как правило, чрезвычайно высоки. Всё это серьезно увеличивает стоимость кредита, делая ежемесячные платежи «неподъемными».

Зачастую банки «забывают» полностью информировать заемщиков о рисках, связанных с кредитом под залог недвижимости. К примеру, чаще всего финансовые учреждения, не сообщают заёмщику о возможности потери единственного жилья. 

Недобросовестность банка, с которой столкнулся упомянутый выше наш читатель, заключается в искусственно созданной невозможности кредитных каникул и реструктуризации задолженности. Такой банк, в случае финансовых трудностей заемщика, отказывает в реструктуризации долга, что приводит к изъятию залога.

Чтобы сберечь своё единственное жильё, экономисты крайне не советуют его закладывать. Нынешние проценты по займу не окупит никакой бизнес, поэтому выбраться из долговой ямы рядовому россиянину очень трудно. А уж если кредит под залог жилья взят, его надо обязательно гасить, даже минимальными платежами. Скрываться от банка, игнорировать звонки его сотрудников – самая проигрышная модель поведения заёмщика. Если просрочки станут  постоянными, а их длительность составит не мене полгода, банк обязательно потребует полного погашения кредита. А после этого приступит к процедуре изъятия заложенного жилья. 

Закон позволяет банку изымать единственное жилье даже у родителей несовершеннолетних детей. Поэтому, наличие в квартире большой семьи банкиров не разжалобит. Зато поможет добиться реструктуризации или кредитных каникул документальное обоснование своей просьбы. 

То есть сразу, как только появились трудности, необходимо предоставить подтверждение обстоятельств, затрудняющих для вас выплату кредита. Речь идет о бумагах об увольнении, болезни, сокращении, ликвидации вашей компании-работодателя. Конечно, сильные духом заемщики могут попытается оспорить в суде некоторые спорные формулировки договора, но для этого у истца не должно быть никаких просрочек.